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番禺社区商业中心:既补配套 也转电商

2019-02-17 16:36编辑:admin人气:


  上周,雅居乐·剑桥郡内3.7万平方米的购物中心——雅居乐·剑桥中心开始登记,而去年年底,祈福新邨的70万平方米的商业体也已动工,但实体零售企业关门声不断。戴德梁行的数据显示,截至6月30日,今年主要零售企业在国内共关闭158家门店,其中百货12家,超市146家,远超去年全年的35家,番禺楼盘的商业中心仍有出路吗?

  电商的迅速发展,使传统商业面临很多的新问题,也促使实体商业进行变革,戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林认为,实体商业不是没有出路,而是怎么转型。

  第一个变化是服务半径。“实体商业的消费模式正在转变,原来很多都是大型集中式的商业,服务于整个城市,但随着城市发展步伐的加快,慢慢变成分散式消费,更多的人选择就近消费。

  第二个变化是价格。“消费者在实体商业购物时很在意价格,哪里比较便宜就去哪里,特别是生活必需品,但在很多人的生活已摆脱了这种方式。”伍林认为,能生存得很好的商业项目,首先要找好定位,未来更需要在品质上找到突破口,找到自己的核心组合,因前瞻性而吸引消费者而不是跟风。

  第三个是配套功能。“以前购物中心可能什么商品都有,现在变成场景体验,到实体商业中消费的人,更加多地希望消费环境能让自己有不同的体验,未来无论购物中心还是主题式的商业,都会在情景上下足工夫。”

  第四个是错位经营。“原来商用物业的同质化很严重,像广州最大的两个商业中心,一开始品牌的重合度最高时达到60%,最新的数据不足10%,入场的商家很在乎商场的组合,找到自己的个性化在哪里,有自己新的吸引点。”

  电商也有短板,就是离家门口的“最后一公里”,往往存在很多诸如派送不便、无人接收等问题,顺丰“嘿客”等悄然布局家门口,正是电商试图对这个问题作出解答。

  广东财经大学流通经济研究所所长王先庆认为,这恰恰是实体商业特别是社区实体商业的机遇,番禺出现这么多社区商用中心也有这方面的原因。“城市发展一直处于动态的变革,初期是一个积聚的过程,中期意味着从郊区到城市中心转移,后来积聚到一定程度向外扩散,城市开始是生产中心、商业中心,未来是信息中心、交通中心,意味着商圈的变革和消费方式的变革。前者由集市型商圈转化为都市型商圈,一直到最后的生活型商圈,不再追求到城市中心消费,而是追求情景和体验,还有便利,形成商业副中心,包括居住区内的商业中心。”

  雅居乐·剑桥郡内的烽禾影城今年4月开业,总经理马旌航介绍,平均每月人流量在两三万,但小区居民占比不到10%,多数来自华南板块其他地方。

  王先庆认为,新兴的商业需要强调商业生态链,“以客村珠影商圈为例,近10年的成长让它成为日人流量15万左右的市内二级商圈,相对于天河路商圈、珠江新城商圈,形成良好的业态补充,并以地铁为核心的交通枢纽,推动服务业的转移,经历了三四次的业态转变,如今发展得不错。”

  他还表示,番禺新兴的商圈也具有这样的条件,以剑桥郡所在的南村商圈为例,在大学城、万博新城、广州国际商品展贸城之间的三角区域内,地铁7号线与干线的交汇,让它与万博形成良性互动与差异化的消费体验。“这个商圈拥有6个大型楼盘、近60万人口的支撑,以南大干线为轴,依托于新型产业、大交通格局与都市级商圈的互动,形成新的商圈。”

  在伍林看来,电商的业态已稳定地发展,现在不是谁取代谁的问题,而是看未来的走势如何融合,社区的商业中心要向互联网取经并与互联网融合。他表示,电商与实体商业最大的差别在于价差和体验,实体商业的情景体验是电商无法取代的,根据不完全统计,近5年广州的商业体验情景业态的占比从18%升至50%,在商业高成熟度的一线城市,它顺应了消费者满足情感的需求,新一代的实体商业应朝着场景体验发展,让实体商业与电商拉开不同的方位。伍林建议,实体商业要学习互联网。

  伍林(戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事):商用物业的成功有三个环节要关注,一是建筑设计,设计决定商用物业的高度;二是业态组合,即是物业的广度,同样是体验式营销,细化下去有很多类,如以餐饮为主导,或是服装;三是所有的项目要有亮点,即是项目的深度,有了亮点意味着未来在市场上有没有竞争对手,因此要找到原创性的组合,最好是排他性的。

  王先庆(广东财经大学流通经济研究所所长):很多人只关注城市中心商圈、副中心商圈,在广州,第四级商将填补未来10-20年商业成长的空缺,它是未来的商业形态,也就是汽车时代的商业形态。北京路是自行车时代,天河城是公交车时代,万博之类的商圈是汽车时代,进一步扩散为第四级商圈会。

  雅居乐·剑桥郡的剑桥中心的商铺上周开始登记,部分商业面积将由雅居乐地产做主力业态的招商,然后利用旗舰铺王带旺商业街的气氛。

  剑桥中心定位为Lifestyle Center的情景式休闲商业,由电影Mall文化体验中心、主题美食苏豪区、时尚米兰休闲区三大功能区组合而成,主力铺王150-500平方米、旗舰铺王1399-2772平方米,邻近在建的地铁7号线个出入口,立足于有数万人口的雅居乐·剑桥郡、广州雅居乐花园,还可借助地铁辐射周边10公里半径内的消费人群。它还有大量商铺可作为餐饮经营,以“知名主力餐饮+丰富特色美食”建设融汇全球主题美食的餐饮街区。

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(来源:未知)

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