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经济失速2019重庆楼市会怎么走?

2019-02-19 12:42编辑:admin人气:


  2018年,重庆GDP增速下滑至6.0%,近20年以来首次低于了全国总体水平。在全国GDP增速排名中,也从前几年的前三甲滑落到了如今的倒数第七。

  如果说这些数字离我们还有点遥远的话,那么长安厂的大规模裁员、年终奖的大幅缩水、商场商家的频繁更迭、越来越多的空置门面则时刻提醒着我们:经济的寒冬来了!

  2018年下半年,重庆楼市在经历了长达一年半的牛市之后,在调控加码的背景下,也一夜入冬,伴随着经济大环境一起滑向了衰退的深渊。

  新房不用摇号也能买了,二手房打个8折也卖不掉了,楼盘的广告又开始出现“特价”“打折”的字眼了,街上拿着传单拉客的小蜜蜂多起来了,每天接到的卖房电话也多起来了……

  现在我们已经跨过了2018,迎来了2019。大家更非常关心的是,在重庆经济失速的大背景下,2019年重庆的楼市会怎么走?

  中国春节期间,美联储前主席耶伦提到了“降息”的可能性,而亚太各国央行则用行动证明了“降息潮”已至。

  过去一周,印度央行意外宣布降息25个基点,澳联储、欧洲委员会、英国央行已经纷纷下调通胀、经济增速预期,拉美地区的经济数据也开始趋弱。

  渣打全球宏观策略主管罗伯逊(Eric Robertsen)表示:“预计下一波亚太降息潮即将到来”。

  2019年初,中国央行宣布降准;1月23日,央行实施定向中期借贷便利(TMLF),被称为“定向降息”,TMLF资金可使用三年,操作利率比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点。

  在去年年底的中央经济工作会议上,中央就提出2019年要实行稳健的货币政策,松紧适度,并且要保持流动性合理充裕。

  这也意味着,2019年的货币供应量增速会提高,而市场流动性相比2018年会变得更加充裕。

  受地方经济转型的影响,再加上汽车、笔电等产业增长乏力,2018年重庆的GDP下滑至6%,首次低于了全国水平。排名也从几年前的稳居前三甲,下滑到了全国倒数第七。

  可以说重庆的经济正在经历着比全国其它省市更加寒冷的冬天。而这时房地产行业对于地方经济的支撑就显得更加重要。

  2018年1-10月,重庆土地出让金收入为1766.7亿元,占全市财政总收入的32.8%。如果剔除社保基金收入,这个比重达到46.2%。

  可以看出,房地产行业是地方经济的重要支柱,也是保证重庆经济成功转型的重要支撑因素之一。因此在2019年重庆一定会因城施策,保障房地产市场健康稳定地发展,防止大涨大跌。

  2018年,重庆基本上是延续了上一年的限价、限售、限贷、限外等调控政策,并出台了诸如规范在建商品房抵押登记、两江四岸暂缓开发等控预售和控开发的政策。

  此外,还加强了市场监管,对收茶水费、炒卖房号、控制摇号结果等不规范行为进行了查处,保证了市场的正常运行秩序。

  而下半年市场降温后,政策开始出现了略微的松动。在土地市场上取消了熔断、竞配建、竞自持,取消预售时间限定。这也是政府根据不同的市场环境,因城施策,灵活调控的体现。

  可以说,目前重庆房地产调控的政策底已逐渐显现,未来的政策会慢慢向宽松的方向滑动。

  预计在2019年,重庆还会在房住不炒的大前提下,对楼市政策进行微调,既要遏制房价过快上涨,又要防止出现大跌。

  2018年全年的开发用地成交量仅为847万方,同比下降32.2%,比去年几乎减少了三分之一。差不多成为2010年以来的最低点(与2011年基本持平)。

  去年土地供应的大幅减少必然会导致今年新增商品房供应的大幅减少,而商品房供应量减少必然会导致房价上涨。

  由于去年商品房成交量大,而土地供应量少,2010年以来的历史库存量也从去年年初的4800万方大幅缩水到今年年初的2900万方。去化周期也就在一年左右的时间。

  去年主城区房地产开发用地的平均楼面地价达到了5177元/平米,比前年上涨了549元/平米。

  地房比仍然是在持续走高的。去年的地房比超过了53%,比前年又上升了4个百分点,创下了2010年以来的新高。

  这表明土地成本在房价中的所占的比重越来越高,已经超过了当前房价的一半。从这个角度来看,土地价格仍然会是推涨房价的一个非常重要的因素。

  不管是大幅缩减的土地供应量,还是快速上涨的土地成本,都会成为房价上涨的有力支撑。

  虽说去年下半年重庆的楼市一秒入冬,但看看成交数据就会发现,主城的新房价格不但没有下降,反而是在不断缓涨的。

  去年下半年,在二手房市场不管是房东的挂牌价还是实际成交价,都出现了比较明显的下滑。

  而一套二手房从挂牌到最终成交的平均成交周期,也从6月份的一个月左右的时间,拉长到了两个月左右,几乎多了一倍。

  二手房市场的这种变化最主要的原因是越来越多的投资客户开始套利离场,导致二手房市场的供应出现井喷。

  虽然二手房的供应量在不断增加,房东的挂牌价也在不断下降,但从真实的成交价来看,二手房的成交价格已经有了筑底回升的迹象。

  看到别人家的房价上调了,二手房东在网上改个价格既不需要重新备案,也不需要调整价格体系,只需要打开手机动动手指而已。

  随着新房价格的上涨,当一二手房价格逐渐拉平的时候,二手房价格也会开始出现比较快速的反弹。

  正因为如此,才总是能够先人一步,在每一波行情开始之前做出预判,提前布局,结果自然也赚得最多。

  如果你还觉得重庆的楼市是雾里看花,还在纠结现在的房价到底降没降,还涨不涨,那么相信以上五个理由会让你对重庆楼市在2019年怎么走,有个比较清醒的认识。

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(来源:未知)

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